2013年12月31日晚,正當人們迎接新年之時,位於上海浦東新區的大唐盛世花園小區門搜尋行銷口,卻因新、老物業交接發生衝突。雙方糾集數十人,互相對罵,僵持多時……突然,一輛桑塔納轎車瘋狂地沖向準備接手小區物管的上海同淶物業列隊保安,造成2人死亡,多人受傷。據報道,涉案駕駛員胡某系老物業——上海盛唐物業的員工,事發後向警方投案自首,目前被刑事拘留。而衝突背後的“導火索”——小區業委會與盛唐物業之間的物業服務合同糾紛案,也因此備受關註。日前,該案終於有了結果,上海市第一中級人民法院二審判決認定,盛唐物業無權要求繼續履行物業服務合同。
  2006年,大唐盛世花園小區開發商上海盛唐置業有限公司與上海盛唐物業管理有限公司簽訂《物業服務合同》,委托盛唐物業對小區實施物業管理,期限自2006年5月1日起至小區業委會成立時止。2013年1月,小區業委會成立。6月,業委會向盛唐物業發函表示,因前期物業服務合同終止,將於9月1日召開業主大會,就小區選聘物業事宜進行投票表決。9月4日,業委會根據投票表決結果,發佈關於採取“公開招標”方式選聘物業的決議。盛唐物業對該決議並不認可,認為決議程序違法,因此是無效的;而業委會成立之後雖未與其續約,但一直接受其提供的物業服務,雙方處於默認的事實二手餐飲設備買賣物業管理服務狀態,實際上已建立新的物業服務合同關係,故業委會應立即停止招標選聘新物業的行為。然而,盛唐物業的反對並未奏效,眼看業委會就要另請他人,盛唐物業一紙訴狀將業委會告上法院,要求判令業委會繼續履行前期物業服務合同。一審判決駁回了盛唐物業的訴訟請求,盛唐物業不服,並提出上訴。
  其間,業委會與上海同淶物業管理有限公司簽約,委托其於2014年1月1日起,接手固態硬碟小區物業管理。而因業委會與老物業並未達成共識,最終導致如本文開頭所述慘劇的發生。
  二審開庭期間,業委會、盛唐物業均無工作人員到庭,雙方各自委托一位律師參加庭審。圍繞老物業要求繼續履行物業服票貼務合同是否有合法依據,雙方律師展開激烈辯論。盛唐物業堅持其“事實物業服務合同”的說法,並認為業主大會決議違法,不能代表全體業主的意願。而業委會則認為,盛唐物業即使要留,也應通過競標,但因盛唐物業資質不夠,事實上並不能承接小區的物業服務。
  上海一中院二審認為,根據合同約定,小區業委會成立後,前期物業服務合同即已終止。而基於前期物業服務合同的特殊性,以及業委會成立後續聘或選聘物業公司尚需合理時間的客觀實際,為確保小區的正常生活秩序,前期物業服務企業在該過渡期內為小區繼續提供物業服務符合行業慣例,但這並不表明前期物業服務企業與業委會之間當然建立了新的物業服務合同關係。本案業委會向盛唐物業致函,明確表達了前期物業服務合同已終止、盛唐物業須以競標方式參與小區下一屆物業服務企業選聘的意思,故盛唐物室內裝潢業所謂“默認”建立新的物業服務合同關係,缺乏事實和法律依據。至於業主大會決議程序是否合法,屬於小區業主撤銷權的行使範圍,盛唐物業無權以業主大會決議程序違法為由,要求繼續履行前期物業服務合同。二審據此判決駁回上訴,維持原判。  (原標題:上海一小區業主更換物業遭暴力反對)
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